Doanh nghiệp Bất động sản lo lắng trước Thông tư 36?

Nhiều người cho rằng việc Ngân hàng (NH) Nhà nước đưa ra dự thảo 36 là một động thái nhằm siết dòng vốn vào bất động sản (BĐS). Đây có là cơ hội cho thị trường hay sẽ là thách thức với doanh nghiệp?

Doanh nghiệp Bất động sản lo lắng trước Thông tư 36? Ảnh minh họa

Hiện Ngân hàng nhà nước (NHNN) đang dự thảo thông tư 36, trong đó quy định các ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, thay vì được 60% như hiện nay. Giới hạn đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng cũng giảm rất mạnh, từ 200% xuống còn 80%. Tương tự, giới hạn đối với ngân hàng hợp tác xã giảm từ 60% xuống chỉ còn 40%. Dự thảo thông tư cũng xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” thay vì hệ số 150% như hiện nay.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN theo hướng siết chặt tín dụng đã khiến các doanh nghiệp BĐS lo lắng, phản ứng. Ông Lương Sỹ Khoa, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia cho rằng, Thông tư 36 chắc chắn có ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, vì hầu hết các DN kinh doanh BĐS đều phải dựa vào nguồn vốn ngân hàng, kể cả người mua cũng dùng nguồn vốn này.

Trong kế hoạch kinh doanh của mình, An Gia đã có các bước chủ động nguồn vốn và khách hàng nên điều khoản sửa đổi trong Thông tư 36 sẽ không gây ảnh hưởng lớn. Theo đó, An Gia huy động vốn từ nhiều nguồn và việc hợp tác toàn diện với Quỹ Đầu tư Creed Group (Nhật Bản) cũng giúp công ty có nguồn tiềm lực chính mạnh thay vì phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng.

Theo văn bản mới nhất của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh: Không nên sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của NHNN trong thời điểm hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản thì có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ khủng hoảng.

“Việc này chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang) mà còn tác động bất lợi đến người tiêu dùng”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, việc gia tăng tín dụng vào thị trường bất động sản thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường bất động sản mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay đóng băng kéo dài, sau một thời kỳ khủng hoảng.

Bên cạnh nguồn cung tín dụng còn có nguồn kiều hối về TP.HCM năm 2015 khoảng 5,5 tỉ USD, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường bất động sản. Nhìn toàn cục, hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn.

Hơn nữa, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc bất động sản loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm "bong bóng" bất động sản năm 2007.

Trong khi phía hiệp hội khá lo lắng trước Thông tư này thì với nhiều doanh nghiệp và chuyên gia lại cho rằng việc sửa đổi thông tư này là nên làm để tạo sự phát triển bền vững cho thị trường.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, Thông tư 36 về dài hạn sẽ có tác dụng tốt cho thị trường BĐS dù trước mắt sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp (DN) trong lĩnh vực này. "Chính sách là phải có tầm nhìn xa và việc sửa đổi Thông tư 36 là nên làm", ông Nghĩa nói. Ông Nghĩa lý giải, dù thị trường đang phát triển tốt nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro từ nguy cơ mất cân đối nguồn cung khi các DN đang tung ra quá nhiều dự án ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi đa phần nhu cầu thật lại tập trung ở phân khúc trung bình và thấp.

Cũng có chung quan điểm, ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty bất động sản Hưng Lộc Phát khẳng định không quá e ngại thông tư 36. Bởi Công ty không phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng nên khi có siết tín dụng hay không Công ty cũng không bị ảnh hưởng. Bằng chứng là dự án Hưng Lộc Phát 1 triển khai trong bối cảnh thị trường khó khăn nhưng doanh nghiệp vẫn xây dựng hoàn thành và giao nhà đúng tiến độ cho khách hàng. Dự án Hưng Phát 2 chủ đầu tư chỉ thu 20% số tiền căn hộ của khách hàng đến khi nhận nhà. Ngày 13.3 sắp tới, công ty sẽ tiếp tục công bố dự án khu căn hộ cao cấp The Golden Star (Hưng Phát 3) với giá bán chỉ 25,3 triệu đồng.

Ông Nguyễn Dư Lực cho biết, cách làm của công ty là đi chậm mà chắc. Không đầu tư dàn trải. Làm dự án nào, tập trung mọi khả năng về tài chính, con người để chăm chút cho dự án đó nhằm gây dựng niềm tin của khách hàng đối với sản phẩm của công. Đây là lý do các dự án Hưng Phát 1, Hưng Phát 2 và The Golden Star đều được khách hàng đón nhận.

Theo phân tích của một số chuyên gia ngân hàng, nếu thông tư 36 sửa đổi đưa vào thực tế thì đây là một bước nữa để sàng lọc thị trường. Bởi cả hai công cụ giảm tỉ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250% rõ ràng sẽ điều tiết dòng vốn vay vào các dự án uy tín, các doanh nghiệp chuyên nghiệp.

Điều này có nghĩa tới đây các NH buộc sẽ chọn lọc kỹ những chủ đầu tư, những dự án trong danh mục để bơm vốn. Khi các NH thương mại bị siết họ sẽ tự cân đối đầu ra kỹ hơn để bảo đảm an toàn vốn.